Køb og salg af ejendom er for de fleste den største økonomiske investering, som de foretager sig i deres liv. Netop derfor er det vigtigt, at dit boligsalg gennemføres på en tryg og effektiv måde - og her er en dygtig ejendomsmægler afgørende. Vi guider dig til, hvordan du finder den bedste ejendomsmægler i dit lokalområde.

Hvad er en ejendomsmægler?

Det er er en person eller en virksomhed, som formidler ejendomshandel. Betegnelsen ejendomsmægler er en beskyttet titel, som kun må kun benyttes af dem, der er registreret i Ejendomsmæglerregistret. Ligeledes er det kun statsautoriserede ejendomsmæglere, der må drive egen ejendomsmæglervirksomhed. For at blive registreret mægler gælder disse tre betingelser:

• Bestået uddannelse som mægler.
• Ansættelse på fuld tid i mindst to år i en ejendomsmæglervirksomhed.
• Medlem af en særlig forsikringsordning for mæglere.

Der findes rigtig mange ejendomsmæglere. Find mægler for eksempel gennem Home, Danbolig, Nybolig, EDC, Estate, Realmæglerne, Estate Bo m. fl.

De fleste af ejendomsmæglerselskaberne står som et foreningsejet selskab og er ejet af større banker eller realkreditinstitutioner som Nykredit. Nybolig er eksempelvis ejet af Nykredit, som igen hovedsageligt ejes af Forenet Kredit. Det er en forening for Nykredit og Totalkredits kundebase, som derigennem har medbestemmelse og får tilskud fra foreningen i form af kunderabatter.

EDC, som er Danmarks største ejendomsmæglerkæde, er ikke ejet af bank eller realkreditinstitution, men samarbejder derimod med mindre, lokale banker.

Hvilke opgaver udføres af den enkelte mægler

En mægler har licens til at hjælpe dig, hvis du skal sælge, købe eller udleje dit hus, sommerhus, din lejlighed eller anden ejendom – uanset, om du er privatperson eller virksomhed. Mægleren fungerer som en mellemmand mellem køber og sælger. Vedkommende skal forholde sig upartisk mellem de to parter, men det er dog vigtigt at huske på, at mægleren er hyret af sælger til at sælge dennes bolig til den bedste pris muligt. En mægler varetager altså ikke nødvendigvis købers interesser og egner sig ikke til køberrådgivning.

Mægleren har mange forskellige opgaver, der alle er lovreguleret med klare retningslinjer. Det er vigtig, at mæglingen af din bolig bliver udført korrekt – på en professionel og upartisk måde igennem hele processen.

Generelt set vil en mægler give dig tips og råd til, hvordan du kan øge værdien af din bolig, for derefter at estimere en værdi baseret på standard, størrelse, beliggenhed og markedsværdi - en uforpligtende salgsvurdering. Desuden udarbejder mægleren en strategi for salg og markedsføring, præsenterer et tilbud og igangsætter opgaven.

Tre gode grunde til at lade en professionel sælge din bolig:

• Vedkommende ved, hvordan man får folk interesseret i dit hjem. De har også adgang til et køberkartotek med folk, der leder efter en ny bolig, der lige matcher med din adresse.
• Mange boligkøbere vil hellere henvende sig til enprofessionel end til en privatperson, når de kommer til en bekostelig bolighandel. Det føles ofte mere sikkert for køberen.
• En mægler har faglig kompetence og erfaring og vil have en større chance for et hurtigt boligsalg til den højest mulige pris.

Typiske opgaver for en ejendomsmægler ved salg:

• Værdisætte ejendommen.
• Bistå med planlægningen af salget.
• Skabe et komplet overblik over ejendommen.
• Udarbejde prospekt eller salgsmappe.
• Lave markedsføring og annoncering i trykte og digitale medier.
• Hjælpe, planlægge og gennemføre budrunder og fremvisninger/åbent hus.
• Udfylde det nødvendig papirarbejde og lave kontrakter.
• Foretage økonomisk afregning mellem sælger og køber.
• Vurdere kvaliteten af investeringen.
• Forhandle mellem køber og sælger.
• Forestå underskifter på aftaler og gennemgå kontrakter.
• Foretage økonomisk afregning mellem sælger og køber.

Hvad koster en ejendomsmægler?

Kort sagt: alt mellem 1 procent til 6 procent af boligens salgspris. Eller alt fra 40.000-100.000 kroner. Det afhænger af flere forskellige faktorer. Boliger, der ligger i de fem største byer i Danmark, og med en god beliggenhed, kræver mindre for at blive solgt - og derfor kan du her spare op til 35 procent af salæret. Mens boliger med knap så attraktivt et postnummer er sværere, og derfor dyrere, at få solgt.

Jo mere arbejde du selv påtager dig, jo mere kan du spare på din handel. Hvis du for eksempel selv står for at tage billeder eller for at fremvise, kan du spare på salæret, også hos de mere populære mæglere.

Du bør også sikre dig, at du får en uforpligtende og gratis salgsvurdering af din bolig, inden du underskriver en aftale med din ejendomsmægler. Det er også en god måde at sammenligne forskellige mæglere på.

De mange vigtige dokumenter er blandt andre:

• Offentlig ejendomsvurdering. 
• Energimærke.
• Tilstandsrapport/el-installationsrapport.
• BBR-ejermeddelelse. 
• Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater. 
• Kommunalt ejendomsoplysningsskema. 
• Tingbogsattest.
• Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen. 
• Matrikelkort. 
• Kopier af tinglyste pantebreve, af seneste terminsopkrævninger og af kvitteringer for betaling af disse. 
• Aktuel opgørelse af gæld, der er sikret ved skadesløsbrev eller ejerpantebrev - typisk en kontoudskrift fra långiver. 
• Dit tinglyste skøde. 
• Forsikringspolice(r) og seneste præmieopkrævning(er) og kvittering(er) for betaling af disse. 
• Bygningsattester og ibrugtagningstilladelser. 
• Eventuelle byggetilladelser vedrørende uafsluttede byggesager.
• Tegninger og beskrivelser. 
• Vedtægter for grundejerforening, dennes seneste årsregnskab og referater fra de seneste generalforsamlinger. 
• Seneste årsopgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el, gas. 
• Særligt for ejerlejligheder skal der også indhentes en del dokumenter vedr. ejerforeningen.

Din lokale mægler er ofte den bedste ejendomsmægler

Få fat i lokale ejendomsmæglere med et detaljeret lokalkendskab, så bliver arbejdet lettere for dig, og boligen bliver hurtigere solgt. Foretag gerne testvisninger med mæglerne, så du ved, at du vælger den rigtige, som har god erfaring med din boligtype, om det så er rækkehus eller sommerhus.

Nogle af de mere mere populære lokationer kan du læse om her, blandt andet, hvilke ejendomsmæglere, der rangerer højt i området:

Ejendomsmægler København
Ejendomsmægler Herning
Ejendomsmægler Ålborg
Ejendomsmægler Roskilde

Bør du overveje selvsalg?

Når man skal sælge bolig, er det naturlig at overveje, om man selv vil stå for salget, da det umiddelbart er billigere. Det er dog vigtigt at huske på, at et godt boligsalg kræver tid og energi. Boligen skal gøres attraktiv for potentielle købere, og her er gode billeder, bolig-styling og en annonce med relevant information helt afgørende. Desuden skal der indhentes vigtige dokumenter, du skal forberede fremvisninger og oprette salgsannoncer. Der skal med andre ord gøres et intensivt stykke arbejde for at få solgt boligen indenfor kort tid efter fremvisningerne.

Den største fordel ved at sælge selv er, naturligvis, at du sparer de penge, som en ejendomsmægler skulle have haft. Til gengæld kan du muligvis ikke få solgt boligen til samme pris, som en ejendomsmægler kan. Ikke mindst fordi mæglerkæderne har adgang til boligmarkedet direkte gennem deres kundekartotek.

Markedsføring

Reklame for din ejendom er naturligvis vigtig, men benytter du dig af en ejendomsmæglerforretning, behøver du ikke bekymre dig om at lave salgsannoncen. Benyt dog gerne dit netværk, dba.dk og sociale medier til at sprede budskabet. Få gerne venner og familie til at dele salgsopslaget på deres tidslinjer, det kan øge chancen betragteligt.

Gør boligen ryddelig og ren for interesserede købere

Til fremvisningen er det vigtigt, at du klargør boligen, så den fremstår ”objektiv”, det understøtter et hurtigt salg og den bedste oplevelse. Så kan interesserede kommende boligejere se boligen som deres fremtidige hjem. Det vil med andre ord sige, at du så vidt muligt bør fjerne familiebilleder, børnelegetøj, kæledyr og lignende. Ryd op, så boligen ikke ser rodet ud. Du behøver ikke at rydde op i skabene, men pas på, at der ikke falder ting og sager ud, hvis du åbner en låge. Husk altid, at førstehåndsindtrykket er afgørende.

Står du selv for fremvisningen, bør du prøve at distancere dig følelsesmæssigt. Det er ikke smart at diskutere med potentielle købere. Det er også en anden god grund til at vælge en ejendomsmægler.

Budrunde og købsaftale

Efter visning vil der typisk være en budrunde. Bliver du enig med køber om et bud, udarbejdes en købskontrakt (som tidligere hed slutseddel).

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, har sælger ikke mulighed for at fortryde. Køber har ret til at fortryde handlen i op til seks hverdage. Hvis køber fortryder, skal han eller hun dog betale dig 1 procent af købesummen, med mindre køber har bedt om at få skrevet advokatforbehold og bankforbehold ind i kontrakten.

Derefter skal der udfyldes et skøde for at overføre ejendommen fra dig som sælger til køberen. Til sidst skal der laves en opgørelse, hvilket indebærer betaling, tinglysning og eventuelt fjernelse af hæftelser. De sidste faser bør din advokat, ejendomsmægler eller bank stå for. e mail hurtigt videre køb boligkøb telefon samtykke får glæde dit navn internet samlet overblik

At sælge fritidsbolig eller sommerhus

At sælge en fritidsbolig eller sommerhus er ikke meget anderledes end at sælge din bolig. Der dog enkelt vigtige punkter, som skiller sig ud. For det første tager det gerne længere tid. Du bør derfor være tidlig ude med forberedelserne af salget og planlægning af processen. Når det gælder fritidsboliger, kan køberne være mere selektive, og tilbuddene kan være større. Sæsonen spiller også meget ind.

Hvornår på året bør du sælge din fritidsbolig?

Det rette tidspunkt for salg, afhænger af den type fritidsbolig, du sælger. Er det et sommerhus, bør salgsprocessen begynde omkring påsketid. Så har du god tid til at gøre alt klart til salg til foråret og sommeren, hvor interessen er størst.

Krav til eje- og brugstid 

Ved salg af fritidsboliger er der ofte andre krav forbundet med salget. Hvis du ønsker at sælge fritidsboligen skattefrit, må du som ejer selv have brugt sommerhuset jævnlig.

Salg af grund

Salg af en grund er noget anderledes end at sælge en bolig. Her skal du vise købere, hvordan det er muligt at skabe et unikt hjem. Ved salg af en grund er beliggenheden helt central for køberen. Boligområdet er også vigtigt, og derfor skal der foreligge information om, hvilke tilbud der findes i nærheden, f.eks. offentlig transport, skoler, indkøbscentre, naturområder og lignende. Salgsannoncen bør også informere om solforholdene. Det vil sige, hvor står solen om morgenen og aftenen på forskellige tidspunkter af året. I mange tilfælde er det også firmaer eller kommunen, som køber grunde for at bygge boliger eller lejlighedskomplekser.

Information om grunden

Relevant information, som skal fremskaffes ved et salg, er følgende:

• Reguleringskort og reguleringsbestemmelser/ kommunalplantegninger.
• Arealbekræftelser og målebrev.
• Korttegning.
• Vand og afløb.
• Adgangsveje.
• Tidligere ansøgninger til kommunen.

Ved salg af grund bør du som grundejer tage kontakt med en mægler, som kan lave en værdi-vurdering og kortlægge mulighederne for grunden.

Plan- og bygningsloven

Spørgsmål omkring grunde er reguleret af Plan- og bygningsloven, mens udstykning af grunde er reguleret i udstykningsloven. Udstykning af grunde vil sige, at du kan dele en stor grund i to og kun sælge den ene del. Din grund skal som udgangspunkt være minimum 1400 m2, og der må ikke være et forbud mod udstykning i lokalplanen.

Selve processen ved en udstykning er relativ ens i de forskellige kommuner, men gebyrer og omkostninger vil variere.

Ved udstykning af grund skal du gøre følgende:

• Sende nabovarsel.
• Ansøge kommunen om tilladelse.
• Anvendelse skal angives i ansøgningen; Skal grunden bebygges med et almindeligt hus eller andet?
• Godkendelse: Når kommunen har behandlet sagen, og den er godkendt, får grunden eget brugsnummer, som registreres i Tingbogen.
• Tinglysning af skødet.
• Tinglyse rettigheder for adgangsveje, vand og afløb for begge ejendomme i kommunens register.

Ejendomspriser - Hvad er boligen solgt for?

Når man skal sælge bolig, er man ofte nysgerrig omkring hvad andre, lignende boliger i området er solgt for. Det kan give et fingerpeg om, hvad du kan forvente at få for din bolig ved salg. Historik for ejendomspriser eller boligpriser i dit område kan du nemt checke på mange forskellige hjemmesider bl.a. på boligejer.dk eller boligsiden.dk.

Boligejer.dk viser dig følgende:

• Adressen for boligen.
• Hvornår boligen blev tinglyst.
• Hvad boligen er solgt for.
• BBR oplyninger.
• Hvilken slags type bolig, der er tale om.
• Salgshistorik for boligen.
• og meget mere..

Gratis salgsvurdering

Du kan indhente tilbud her på siden og få tilsendt uforpligtende tilbud fra forskellige mæglere og en gratis vurdering af dit hjem fra din lokale mægler. Så er du et skridt nærmere på at finde den bedste ejendomsmægler til et godt boligsalg.